kontakt@jstkancelaria.pl
+48 515 902 073

Blog

adwokat warszawa prawo karne Emil Jedliński

Najemca, który nie płaci pozostaje w lokalu. Właściciel śpi na wycieraczce. Wszystko w majestacie prawa.

W mediach opisano niedawno przypadek Pana Jacka, który zakupił wart pół miliona złotych apartament w Krakowie. Apartament zdecydował się wynająć z uwagi na zagraniczny wyjazd służbowy. Pan Jacek zweryfikował wiarygodność kontrahentów. Ich możliwości płatnicze nie budziły wątpliwości.

Najemcy zapłacili jednak czynsz za jeden miesiąc, po czym płacić przestali. Interwencja właściciela zmierzająca do usunięcia kłopotliwych najemców zakończyła się niepowodzeniem. Ci ostatni zaś twierdzili, że umowa wygasła, a oni sami posiadają status lokatorów, przez co nie można ich usunąć. Policja, jak zwykle w sprawach tego rodzaju, stwierdziła, że spór dotyczy prawa cywilnego, zatem brak jest podstaw do podjęcia działań zmierzających do wydobycia lokalu z rąk najemców.

Właścicielowi pozostaje złożenie do sądu pozwu o eksmisję i zapłatę należnego czynszu oraz wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Problem w tym, że postępowanie sądowe potrwa kilka lat. Przez ten czas najemcy będą dalej zajmować lokal.

Z przedstawionej sytuacji nie ma wyjścia, bo polskie przepisy znowelizowane w celu otoczenia ochroną lokatorów przed tzw. „czyścicielami kamienic”, są nadużywane przez nieuczciwych najemców.

Pozycja przywołanego Pana Jacka byłaby o wiele lepsza gdyby zawarł nie „zwykłą” umowę najmu, ale umowę najmu okazjonalnego.

Skuteczne zawarcie takiej umowy jest skomplikowane, ponieważ zgodnie z przepisami, do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

  1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego,

  2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,

  3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa powyżej, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Jeśli do umowy nie załączymy któregoś z dokumentów, ewentualnie uchybimy formie, zawarta umowa będzie stanowić ,,zwykłą” umowę najmu.

Najistotniejsze z punktu widzenia interesów właściciela jest jednak to, że po zakończeniu umowy najmu okazjonalnego, czy to na skutek wypowiedzenia, czy upływu czasu na jaki została zawarta, możliwe jest wystąpienie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji. Sąd nie będzie przy tym badał sprawy merytorycznie, a jedynie w zakresie wymagań formalnych. Postępowanie (i to bez przeprowadzenia rozprawy) potrwa więc nie 3 lata, a biorąc pod uwagę moce przerobowe sądów 3 tygodnie. Z uzyskanym tytułem wykonawczym upoważniającym do dokonania eksmisji pozostaje udać się do komornika.

Pozostaje jednak pytanie, czy sformalizowany i wymagający poniesienia kosztów proces składający się na zawarcie umowy najmu okazjonalnego nie odstraszy przeciętnych uczestników obrotu. Trudno będzie przecież znaleźć studentów, którzy spełnią rygorystyczne wymogi, o ich chęciach do zawarcia skomplikowanej umowy nie wspominając.